Contractul de locațiune este reglementat de către Noul Cod Civil, în cuprinsul art. 1777 – art. 1850. Potrivit dispozițiilor Codului Civil, contractul de locațiune este un tip de contract în temeiul căruia o parte, în calitate de locator, are obligația de a asigura folosința unui bun pentru o anumită perioadă de timp, în schimbul unui preț (chirie), către cealaltă parte care se numește locatar.
Locațiunea poate avea ca obiect următoarele categorii de bunuri: bunuri imobile, bunuri mobile ( locațiunea acestor prime categorii de bunuri se mai numește și închiriere ) și bunurile agricole ( locațiunea acestor categorii de bunuri se mai numește și arendare ).
Contractul de locațiune ia forma unui act consensual și acesta se consideră încheiat atunci când părțile stabilesc bunul și prețul. Forma scrisă a acestui contract, precum și înregistrarea sa la autoritățile fiscale competente, sunt cerute doar ad probationem, adică pentru a putea face dovada existenței sale, însă nu afectează validitatea contractului.
Cu toate acestea, contractul se înregistrează la organele fiscale competente pentru a se ține evidența veniturilor care rezultă din închiriere.
Durata maximă pentru care poate fi încheiat un contract de închiriere este stabilită de prevederile Codulu Civil, limita fiind 49 de ani. Acest lucru nu împiedică părțile să stipuleze prin contract o perioadă mai lungă, însă în acest caz, perioada contractului se va reduce de drept la 49 de ani.
Există și o excepție de la această regulă, care stabilește faptul că o locațiune încheiată de către o persoană care nu poate realiza decât acte de administrare nu va depăși o durată de 5 ani.
Se prevede, de asemenea, posibilitatea a încheia un contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată. În această ipoteză, sunt stabilite termene legale pentru care contractul este considerat încheiat, și anume:
a) în situația locuințelor nemobilate sau a spațiilor pentru exercitarea activității de profesionist, termenul este de un an;
b) în cazul bunurilor mobile sau a camerelor și apartamentelor mobilate, contractul se consideră încheiat pe durata de timp pentru care a fost calculată chiria;
c) în cazul bunurilor mobile ce au fost puse la dispoziția locatarului în scopul folosinței unui imobil, termenul este egal cu durata locațiunii imobilului.
Locatarul deține o serie de obligații în ceea ce privește atât bunul, cât și locatarul, și anume:
a) de a preda locatarului bunul – această obligație presupune și predarea tuturor accesoriilor bunului dat în locațiune;
b) de a menține bunul într-o stare corespunzătoare de folosință pe întreaga durată a locațiunii – Codul Civil menționează faptul că locatorul este obligat să execute reparațiile necesare menținerii bunului într-o stare corespunzătoare de folosință pe durata închirierii. În cazul în care locatorul ar fi obligat potrivit legii la realizarea unor reparații iar acesta nu procedează conform obligațiilor sale, reparațiile pot fi efectuate de către locatar, care va avea dreptul de a i se restitui sumele cheltuite și dobânzile calculate de la data efectuării cheltuielilor. Cu toate acestea, reparațiile care rezultă din folosința obișnuită a bunului se află în sarcina locatarului.
c) de a asigura liniștita și utila folosință a bunului pentru locatar, pe întreaga durată a perioadei de închiriere, locatorul trebuind să se abțină de la orice fapt care ar încălca acest drept al locatarului.
Locatorul are în sarcina sa anumite obligații de a garanta contra viciilor și de a interveni în cazul tulburărilor de fapt și de drept, în anumite condiții stabilite de Codul Civil.
Obligațiile locatarului se află în strânsă legătură cu obligațiile locatorului. Astfel, locatarul are obligația:
a) de a lua în primire bunul închiriat;
b) de a plăti chiria astfel cum a fost stabilită prin contract;
c) de a folosi bunul cu diligență și prudență – locatarul este obligat să folosească bunul potrivit destinației care fost stabilită prin contract ori, în lipsa acesteia, potrivit unei destinații care reiese din anumite împrejurări precum natura bunului ori o destinație anterioară;
Așa cum am menționat, reparațiile locative se află în sarcina locatarului.
Locatarul are, de asemenea, obligația de a permite examinarea bunului de către locator ori potențiali locatari sau cumpărători.
d) de a restitui bunul la momentul încetării contractului de închiriere, indiferent de cauză.
Drepturile și obligațiile părților decurg din obligațiile pe care le are una față de cealaltă. Mai mult, locatarul poate să încheie o sublocațiune totală sau parțială ori chiar să cedeze locațiunea sa unei alte persoane, condiția fiind ca un astfel de drept să nu fi fost interzis în mod expres. În cazul locațiunilor care au ca obiect locuințe, locatarul poate subînchiria doar cu acordul scris al locatorului.
Modalitățile prin care un contract de locațiune poate înceta sunt următoarele:
a) expirarea termenului pentru care a fost încheiat, convenit de către părți sau prevăzut de lege;
b) înstrăinarea bunului ( în anumite condiții speciale prevăzute de Noul Cod Civil );
c) denunțarea contractului cu respectarea unui anumit termen de preaviz;
d) rezilierea locațiunii (atunci când una dintre părți nu își execută obligațiile stabilite prin contract fără nicio justificare, când imobilul prezintă vicii care amenință sănătatea sau integritatea corporală a celor care locuiesc sau lucrează în el sau de către locator în ipoteza în care chiriașul are un anumit comportament stabilit de către dispozițiile Codului Civil);
e) desființarea titlului locatorului (va determina încetarea de drept a contractului de închiriere);
f) imposibilitatea de a folosi bunul (în ipoteza în care bunul este distrus în totalitate ori nu mai poate fi folosit potrivit destinației sale);
g) moartea uneia dintre părți – în cazul contractului de închiriere a locuinței, acesta va înceta în termen de 30 de zile de la data la care se înregistrează moartea chiriașului.